Quando ocorre fraude na venda de um imóvel

QUANDO OCORRE FRAUDE NA VENDA DE UM IMÓVEL?

Sempre que alguém contrai uma dívida, deve também reservar meios para garantir o seu pagamento, principalmente se esta dívida estiver sendo cobrada em um processo judicial.

Essa é a premissa principal.

Via de regra, a alienação de um imóvel é considerada fraudulenta (inválida) se, de alguma forma, frustrar o pagamento de dívida de responsabilidade do devedor, vez que, com a venda daquele bem, por exemplo, não existirá patrimônio remanescente para pagar os credores.

Assim, aquele que compra esse bem, desde que ciente de todo o contexto (existência de dívida e impossibilidade de pagamento após a transação), poderá ser validamente atingido por uma decisão judicial que declare a ineficácia da venda e, então, o bem anteriormente vendido servirá para o pagamento da dívida cobrada judicialmente.

Daí a importância de o comprador sempre demonstrar a sua boa-fé através das pesquisas de certidões e da análise documental, a fim de comprovar que teve a diligência que se espera de quem compra um imóvel.

Embora não haja ainda, no Brasil, um sistema nacionalmente integrado de certidões judiciais, os tribunais entendem que se deve analisar sempre as certidões do local do imóvel e as do domicílio dos vendedores e sede de empresas das quais participem.

Caso as certidões apontem a existência de uma dívida, seja ela de natureza cível, previdenciária, trabalhista ou fiscal, é preciso que o vendedor esclareça – e comprove – se, com a venda daquele bem, ainda restará patrimônio para fazer frente a essas pendências.

O “dinheiro vivo”, por assim dizer, não se prestará a esse tipo de comprovação, dado que é facilmente transmitido e utilizado (liquidez imediata).

Diante da existência de outros bens móveis e/ou imóveis, é possível analisar o grau de risco de uma aquisição diante das dívidas do vendedor, permitindo-se concluir pela segurança ou não daquela aquisição imobiliária.

Caso contrário, o Judiciário poderá entender que o comprador contribuiu para que o vendedor/devedor não reservasse seu patrimônio para pagar os seus credores.

E, nessa hipótese, o comprador não será considerado adquirente de boa-fé e não terá os seus direitos preservados em eventual ação judicial que discuta a ocorrência de fraude na transação.

Por isso, a análise detalhada das certidões, que merecem ser cuidadosamente arquivadas sempre, garantirá a proteção necessária para que, em eventual discussão judicial, o comprador possa ter os seus direitos garantidos.

Diante dessas premissas, vamos conversar sobre as diversas maneiras de auxiliar o vendedor a apresentar garantias na venda do seu imóvel sempre que apareçam pendências em seu nome.